據報中國擬由地方政府買斷未售樓盤

【2024年5月17日讯】

中國出台強力房地產救市政策

中國政府宣佈迄今最全面、力度最大的房地產市場救援措施。

1. 一是人行下調首置及二套首付比至15%及25%創歷史新低，並取消全國性最低按揭利率限制，允許各地政府自行制定。
2. 二是提供3,000億元專項再貸，支持地方政府收購開發商庫存作保障房。
3. 三是要求地方政府透過回購閒置土地等紓緩開發商現金流。
4. 四是可能發行專項主權債及地方債為房市輸血。

彭博指顯示習近平政府稳定房市、遏制其對經濟拖累，已是要務，過去三年房地產去槓桿，導致多企違約，引發社會隱憂。

分析指政府3,000億支持或僅冰山一角，且不少準買家仍待房價下調。能否奏效，將考驗政府應對能力。

根據彭博社的報導，具體來說，中國政府此次採取了以下一系列政策:

一是放寬按揭貸款條件。中國人民銀行下調了首次購房和二套房的最低首付比例，分別降至15%和25%，創下歷史新低。同時取消了全國性的最低按揭利率限制，允許各地自行制定。

二是注入大規模流動性支持。人民銀行表示將提供3,000億元（約合420億美元）專項再貸款資金，支持地方政府支持企業收購開發商手中的庫存房源。這些房源將被轉化為保障性住房。

三是要求地方政府積極介入。國務院副總理賀樂鋒(He Lifeng)強調，房地產事關民生大計，地方政府要通過回購閒置土地等方式，緩解開發商現金流壓力。

四是鼓勵多元化融資工具。除了央行再貸款，中國還可能發行專項主權債券和地方政府專項債券，為房地產市場輸血。這一觀點來自於瓊斯·朗（Jones Lang LaSalle Inc.）大中華區首席經濟學家Bruce Pang的分析。

這一系列措施顯示，習近平(Xi Jinping)政府已經把穩定房地產市場、遏制其對經濟的拖累，列為當前的重中之重。根據彭博社的報導，過去三年多的房地產去槓桿化已經導致多家房企違約，給社會穩定帶來嚴重隱憂。

不過，即便政府出台了如此強力的支持政策，能否真正刺激購房需求、遏制住房價格持續下跌，仍需拭目以待。 Australia & New Zealand Banking Group Ltd.大中華區首席經濟學家Raymond Yeung表示，「這些措施可能只是信貸限制的邊緣放鬆，我懷疑它們能否扭轉家庭對房地產前景的預期。」

彭博社報道，中國政府正考慮推出全國性收購計劃，要求各地方政府透過國有銀行貸款，大量收購數百萬未售房，以化解房地產市場困境。

據報，中國政府擬允許地方政府運用銀行貸款，收購數百萬套未售房，以化解房市過剩。消息人士透露，國務院正向部分省市徵求意見。計劃為地方國企以大折扣從陷困開發商A購入ɕ未售房，改建為保障房。

中國過去曾試小規模項目，用國資消化存貨，但擬推計劃規模料遠超以往，力圖扭轉不利局面。

惟當局仍研究詳情，若獲准或需數月落實。

CGS-CIMB分析師鄭煥濤（Raymond Cheng）稱，計劃可直接為開發商注資，且盡快吸納過剩，但需最少1萬億元人民幣才有顯著影響。

富瑞分析師陳樹錦（Shujin Chen）估計需2萬億元投資。

中共4月曾指要研究消化存量房和優化新增房措施。人行去年推租賃房貸款支持，惟至今僅用20億元，顯銀行地方政府審慎。

市場機構分析，若18個月內消化空置二手房，或需約7萬億元，將加重地方債務負擔。

消息人士透露，各地國企將運用國有銀行貸款，以大幅折扣向陷困房企收購未售房，多數改建為經適房。

國務院正徵求多地反饋，若決定推行，料需數月落實。

實際上，央行去年已推1000億元租賃房貸支持計劃，惟截至今年3季度僅發放20億元，顯示銀行及地方審慎。

數據指，今年首4個月，百強房企銷售跌46.8%。若全面收儲，恐耗資7萬億元，或升地方負債。