万达陷财困出售北京总部

【2024年4月15日讯】

中国最大商业地产集团万达集团陷严重财困，去年大规模变卖旗下商场资产后，如今北京总部大楼亦被迫出售。

中国前首富王健林领导的万达集团，旗下的北京万达广场实业有限公司本月9日股权变更，原全资股东大连万达商业管理集团退出，新增持股99.99%的坤华（天津）股权投资合伙企业。

坤华由新华保险及中金资本合投100亿，意味坐落北京的万达总部，已落入新华保险和中金资本的手中。

万达集团总部大楼和万达文华酒店已被这些公司持有，被外界指，可见万达集团已被迫出售自身的“根基”。

过去一年多，万达抛售旗下15座万达商场，包括广州上海等多个核心城市，及万达电影业务等资产，试纾集团沉重债务压力，然财务困境仍未明朗。

去年9月，北京万达广场实业的股权更已被抵押予华电国际旗下的信托公司华鑫国际。有分析指，失去北京旗舰总部大楼，反映万达集团前景堪忧。

万达今年3月以出让万达商管60%股换取600亿注资，也仅能暂纾现金流问题。

胡润研究院数据指，王健林个人财富一年内大缩72%至仅300亿。显示曾为中国首富正面临前所未有挑战。

业界认为，万达集团“斩钉截铁”式去杠杆行动，虽暂解燃眉之急，惟或对企业长远发展存隐忧。

3月30日，万达商管、即万达商业的控股平台，获多家投资机构以600亿人民币入股，取得60%股权，为近年中国私募市场最大规模单笔交易。

万达集团董事长王健林在今年的集团年会上表示，2024年的任务是“降本增效”。往年万达的年会向来隆重，但今年王健林却在发言后匆忙离场。分析人士指，这反映万达集团面临严峻困境。

万达经严峻财务重整后断尾求生，去年开始，为偿债大卖旗下资产；600亿战略投资可为陷流动性危机的万达提供及时资金支援。

报告显示，万达商管去年上半年收入254.52亿元，惟负债1412.83亿元，一年内到期有息负债292.57亿元；旗下万达地产项目销售低迷，令集团面临沉重债务压力。

交易后，万达商管控股权由原来78.8%降至40%，失去重要融资工具，仍需面对漫长艰难重整，王健林说的“降本增效”，料为万达未来主要任务。

分析指，虽丧失商管绝对控制，惟600亿重大注资，仍为万达集团化解流动性危机铺平道路。

清华大学经济研究院院长李稻葵指，交易意味中国房地产业成功“拆掉一个暗雷”，但万达失去主导权是巨大损失，集团失去重要融资工具，日后发展将面临重重挑战。

尽管600亿注资解决燃眉之急，但万达前景仍存诸多不确定，最令人担忧的是失去商管重要融资工具。

万达集团成立于1988年，2005年将商业和住宅板块合并为万达商业地产公司。此后，集团以每年10座以上的速度快速布局中国，至2022年底已有473座万达广场遍布内地大江南北。

与万达商业不同，旗下的万达商管并不持有任何商场资产，而是以“轻资产”模式，专注于商场的设计、招商和运营。但事实上，万达商管的收益，仍高度依赖于万达广场这些重资产。记录显示，2022年万达商管64.5%的收入来自旗下的万达广场。

有分析指，万达商管实质上是万达地产板块剥离出来的上市和融资工具。然而，自2021年起，万达商管先后四次赴港交所递交招股书，却一直未能如期上市。一方面是因为与集团公司复杂的关联交易，另一方面亦与监管层对地产企业上市“圈钱”的顾虑有关。

本次交易完成后，万达集团失去对万达商管的控股权，这意味着丧失一项重要的融资引擎。这或将使集团今后的发展备受限制，而如何寻求新的融资渠道，也成为万达亟待解决的难题。

业内人士指，在地产市场持续低迷的背景下，万达商管的营收长期依赖万达广场这一重资产，集团失去这个“摇钱树”，无疑增添未来发展的不确定性。王健林能否再次化险为夷，恐怕仍需面临重重挑战。

虽然通过600亿元出售商管控股权暂时化解燃眉之急，但万达集团的未来前景仍令人担忧。集团不仅失去重要的融资工具，现金流问题也日益严峻。

去年4月，万达集团董事长王健林在内部会议上坦承：“万达商管上市遇到困难，集团资金十分紧张。”事实上，集团旗下的万达商业，近期也不得不调整子公司万达地产的6亿美元债券还款计划，以缓解流动性压力。

分析指出，万达商业的资金困境，主要源自于其地产板块万达地产的拖累。万达地产项目主要集中在三四线城市，近年房地产市场低迷，销售不佳。据报，不少万达地产的住宅项目已进入保交楼名单，公司亦多次实施裁员。

更严峻的是，万达地产的子公司出现大规模商票逾期、被列为失信人等问题，一再加重集团的现金流压力。有评论斥万达地产为“沉疴难起、良药难寻”。

而对于曾经的“摇钱树”万达商管，由于失去上市工具，其融资渠道受到限制，今后恐将面临资金短缺的困境。

王健林虽然一直奋力应对，先后出售14座万达广场，乃至彻底退出电影业务，但显然已经退无可退。在3月30日签约仪式上，70岁的王健林竟然缺席，《联合早报》指，这也反映集团高层对前景的忧虑。

行业分析指出，在中国经济复苏仍然缓慢，同时商业地产市场持续低迷的形势下，万达集团要从目前的困境中全身而退，仍任重道远。或许在短期内，王健林及其团队能否化险为夷，已是最大的考验。

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