萬達陷財困出售北京總部

【2024年4月15日訊】

中國最大商業地產集團萬達集團陷嚴重財困，去年大規模變賣旗下商場資產後，如今北京總部大樓亦被迫出售。

中國前首富王健林領導的萬達集團，旗下的北京萬達廣場實業有限公司本月9日股權變更，原全資股東大連萬達商業管理集團退出，新增持股99.99%的坤華（天津）股權投資合夥企業。

坤華由新華保險及中金資本合投100億，意味坐落北京的萬達總部，已落入新華保險和中金資本的手中。

萬達集團總部大樓和萬達文華酒店已被這些公司持有，被外界指，可見萬達集團已被迫出售自身的「根基」。

過去一年多，萬達拋售旗下15座萬達商場，包括廣州上海等多個核心城市，及萬達電影業務等資產，試紓集團沉重債務壓力，然財務困境仍未明朗。

去年9月，北京萬達廣場實業的股權更已被抵押予華電國際旗下的信託公司華鑫國際。有分析指，失去北京旗艦總部大樓，反映萬達集團前景堪憂。

萬達今年3月以出讓萬達商管60%股換取600億注資，也僅能暫紓現金流問題。

胡潤研究院數據指，王健林個人財富一年內大縮72%至僅300億。顯示曾為中國首富正面臨前所未有挑戰。

業界認為，萬達集團「斬釘截鐵」式去槓桿行動，雖暫解燃眉之急，惟或對企業長遠發展存隱憂。

3月30日，萬達商管、即萬達商業的控股平台，獲多家投資機構以600億人民幣入股，取得60%股權，為近年中國私募市場最大規模單筆交易。

萬達集團董事長王健林在今年的集團年會上表示，2024年的任務是「降本增效」。往年萬達的年會向來隆重，但今年王健林卻在發言後匆忙離場。分析人士指，這反映萬達集團面臨嚴峻困境。

萬達經嚴峻財務重整後斷尾求生，去年開始，為償債大賣旗下資產；600億戰略投資可為陷流動性危機的萬達提供及時資金支援。

報告顯示，萬達商管去年上半年收入254.52億元，惟負債1412.83億元，一年內到期有息負債292.57億元；旗下萬達地產項目銷售低迷，令集團面臨沉重債務壓力。

交易後，萬達商管控股權由原來78.8%降至40%，失去重要融資工具，仍需面對漫長艱難重整，王健林說的「降本增效」，料為萬達未來主要任務。

分析指，雖喪失商管絕對控制，惟600億重大注資，仍為萬達集團化解流動性危機鋪平道路。

清華大學經濟研究院院長李稻葵指，交易意味中國房地產業成功「拆掉一個暗雷」，但萬達失去主導權是巨大損失，集團失去重要融資工具，日後發展將面臨重重挑戰。

儘管600億注資解決燃眉之急，但萬達前景仍存諸多不確定，最令人擔憂的是失去商管重要融資工具。

萬達集團成立於1988年，2005年將商業和住宅板塊合併為萬達商業地產公司。此後，集團以每年10座以上的速度快速佈局中國，至2022年底已有473座萬達廣場遍佈內地大江南北。

與萬達商業不同，旗下的萬達商管並不持有任何商場資產，而是以「輕資產」模式，專注於商場的設計、招商和運營。但事實上，萬達商管的收益，仍高度依賴於萬達廣場這些重資產。記錄顯示，2022年萬達商管64.5%的收入來自旗下的萬達廣場。

有分析指，萬達商管實質上是萬達地產板塊剝離出來的上市和融資工具。然而，自2021年起，萬達商管先後四次赴港交所遞交招股書，卻一直未能如期上市。一方面是因為與集團公司複雜的關聯交易，另一方面亦與監管層對地產企業上市「圈錢」的顧慮有關。

本次交易完成後，萬達集團失去對萬達商管的控股權，這意味著喪失一項重要的融資引擎。這或將使集團今後的發展備受限制，而如何尋求新的融資渠道，也成為萬達亟待解決的難題。

業內人士指，在地產市場持續低迷的背景下，萬達商管的營收長期依賴萬達廣場這一重資產，集團失去這個「搖錢樹」，無疑增添未來發展的不確定性。王健林能否再次化險為夷，恐怕仍需面臨重重挑戰。

雖然通過600億元出售商管控股權暫時化解燃眉之急，但萬達集團的未來前景仍令人擔憂。集團不僅失去重要的融資工具，現金流問題也日益嚴峻。

去年4月，萬達集團董事長王健林在內部會議上坦承：「萬達商管上市遇到困難，集團資金十分緊張。」事實上，集團旗下的萬達商業，近期也不得不調整子公司萬達地產的6億美元債券還款計劃，以緩解流動性壓力。

分析指出，萬達商業的資金困境，主要源自於其地產板塊萬達地產的拖累。萬達地產項目主要集中在三四線城市，近年房地產市場低迷，銷售不佳。據報，不少萬達地產的住宅項目已進入保交樓名單，公司亦多次實施裁員。

更嚴峻的是，萬達地產的子公司出現大規模商票逾期、被列為失信人等問題，一再加重集團的現金流壓力。有評論斥萬達地產為「沉疴難起、良藥難尋」。

而對於曾經的「搖錢樹」萬達商管，由於失去上市工具，其融資渠道受到限制，今後恐將面臨資金短缺的困境。

王健林雖然一直奮力應對，先後出售14座萬達廣場，乃至徹底退出電影業務，但顯然已經退無可退。在3月30日簽約儀式上，70歲的王健林竟然缺席，《聯合早報》指，這也反映集團高層對前景的憂慮。

行業分析指出，在中國經濟復甦仍然緩慢，同時商業地產市場持續低迷的形勢下，萬達集團要從目前的困境中全身而退，仍任重道遠。或許在短期內，王健林及其團隊能否化險為夷，已是最大的考驗。

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